Lorsqu’une personne hérite d’un ou de plusieurs biens immobiliers, soit en tant qu’héritier, soit en tant que légataire, dans l’acte d’acceptation de l’héritage ou du legs, nous devons indiquer sa valeur. C’est un aspect important à prendre en compte lors de l’acceptation d’un héritage, car la valeur que nous attribuons aura des conséquences importantes sur la fiscalité.
Que dit la norme juridique?
Conformément à la loi 29/1987 sur les droits de succession et de donation (ISD), la valeur que nous devons fixer est la valeur marchande. Mais un individu qui hérite d’un actif ne connaît pas toujours le marché immobilier. Eh bien, dans tous les cas, il y a quelque chose que nous devons garder à l’esprit. Si nous ne voulons pas que notre liquidation de l’impôt de succession fasse l’objet d’une vérification prioritaire de la part de l’administration fiscale compétente, la valeur minimale à fixer est égale à la valeur cadastrale multipliée par un coefficient qui dépend de la commune où se trouve l’immeuble. Nous pouvons consulter ce coefficient sur les sites internet de chaque Communauté Autonome et il est modifié chaque année, il faut donc consulter celui de l’année au cours de laquelle le décès du défunt est survenu. Enfin, nous appliquons un coefficient de 0,80 au résultat qu’il nous donne et nous aurons la valeur minimale à fixer. La valeur marchande sera presque toujours supérieure à la valeur minimale que nous avons calculée de la manière indiquée. Mais dans le cas où la valeur marchande serait encore inférieure, nous pouvons l’indiquer comme la valeur de la propriété, sachant toujours que notre évaluation sera probablement soumise à révision, donc dans une procédure de vérification ultérieure initiée par l’administration fiscale, nous devrons fournir des preuves qui motivent la valeur que nous avons attribuée à la propriété.
Eh bien, nous avons déjà la valeur minimale de la propriété aux fins de la vérification prioritaire par l’administration fiscale. Est-ce la valeur que nous devons refléter par écrit? Pas nécessairement. Nous insistons, la loi exige que la valeur à indiquer soit la valeur marchande. Cette valeur minimale nous permet de savoir que l’administration fiscale ne considérera pas sa vérification comme une priorité.
Sur la valeur que nous fixons sera calculée la quote-part à payer de l’impôt sur les successions, ainsi que les autres biens que nous avons pu hériter. De ce point de vue, on peut penser que moins nous donnons de valeur à l’immeuble, mieux, puisque moins d’impôt sur les successions nous paierons.
Certes, c’est ainsi, mais il faut penser un peu à l’usage futur que nous voulons donner à l’immeuble, parce que si notre intention est de vendre l’immeuble hérité dès que possible, il peut arriver que nous finissions par payer beaucoup plus pour la plus-value générée par la vente de l’immeuble que sur le montant épargné sur l’impôt sur les successions. En revanche, selon la propriété dont vous héritez et de qui vous l’avez hérité, une plus grande valeur de la propriété n’entraîne pas un coût plus élevé de l’impôt successoral, ou du moins pas un coût plus élevé significatif.
On voit donc que l’évaluation d’un bien hérité est compliquée et, surtout, qu’elle peut avoir des implications fiscales futures entraînant un coût plus élevé que prévu. En cas de doute, il est préférable de le confier à un professionnel.
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