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VALORACIÓ DE BÉNS IMMOBLES ADQUIRITS PER HERÈNCIA

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Quan algú hereta un o diversos béns immobles, sigui com a hereu, sigui com a legatari, en l’escriptura d’acceptació de l’herència o llegat hem de fer constar el seu valor. Aquest és un aspecte important a tenir en compte quan acceptem una herència, ja que el valor que assignem tindrà importants conseqüències en la tributació.

Què diu la norma legal?
De conformitat amb la llei 29/1987 de l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD), el valor que hem de fixar és el valor de mercat. Però un particular que hereta un bé no sempre coneix el mercat immobiliari. Bé, en qualsevol cas, sí que hi ha alguna cosa que hem de tenir en compte. Si no volem que la nostra liquidació de l’impost de successions sigui objecte de comprovació prioritària per part de l’administració tributària competent, el valor mínim que hem de fixar és igual al valor cadastral multiplicat per un coeficient que depèn del municipi on radiqui l’immoble. Aquest coeficient el podem consultar a les webs de cada Comunitat Autònoma i es modifica cada any, de manera que haurem de consultar la de l’any en què va esdevenir la defunció del causant. Finalment, al resultat que ens doni li apliquem un coeficient 0,80 i tindrem el valor mínim a fixar. El valor de mercat gairebé sempre serà superior al valor mínim que hem calculat de la manera assenyalada. Però en el cas que el valor de mercat encara fos inferior, podrem assenyalar aquest com a valor de l’immoble, sempre sabent que la nostra valoració serà probablement objecte de revisió, de manera que en un procediment de comprovació posterior iniciat per l’Administració tributària haurem d’aportar proves que motivin el valor que hem assignat a l’immoble.

Bé, ja tenim el valor mínim de l’immoble a efectes de comprovació prioritària per part de l’Administració tributària. És aquest el valor que hem de reflectir en l’escriptura? No necessàriament. Insistim, la llei demana que el valor
que s’ha de fer constar és el de mercat. Aquest valor mínim ens serveix per a saber que l’Administració tributària no considerarà com a prioritària la seva comprovació.

Sobre el valor que fixem es calcularà la quota a pagar de l’impost sobre successions, juntament amb els altres béns que hàgim pogut heretar. Des
d’aquesta perspectiva, un pot pensar que quant menys valor donem a l’immoble, millor, ja que menys impost sobre successions pagarem.

Certament, això és així, però cal pensar una mica en l’ús futur que volem donar l’immoble, perquè si la nostra intenció és vendre l’immoble heretat el més aviat possible, pot succeir que s’acabi tributant molt més pel guany patrimonial generat amb la venda de l’immoble que el que s’ha estalviat per l’impost sobre successions. D’altra banda, segons quins immoble estiguis heretant i de qui l’estiguis heretant, un major valor de l’immoble no suposa un major cost de l’impost de successions, o, almenys, no un major cost significatiu.

Veiem, per tant, que la valoració d’un immoble heretat és complicada i, sobretot, que pot tenir implicacions fiscals futures que ens suposin un cost superior a l’esperat. Si té dubtes al respecte, el millor és que es posi en mans d’un professional.

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VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES ADQUIRIDOS POR HERENCIA

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Cuando alguien hereda uno o varios bienes inmuebles, sea como heredero, sea como legatario, en la escritura de aceptación de la herencia o legado debemos hacer constar su valor. Éste es un aspecto importante a tener en cuenta cuando aceptamos una herencia, puesto que el valor que
asignemos tendrá importantes consecuencias en la tributación.

¿Qué dice la norma legal?
De conformidad con la ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el valor que debemos fijar es el valor de mercado. Pero un particular que hereda un bien no siempre conoce el mercado inmobiliario.
Bien, en cualquier caso, sí hay algo que hemos de tener en cuenta. Si no queremos que nuestra liquidación del impuesto de sucesiones sea objeto de comprobación prioritaria por parte de la administración tributaria competente, el valor mínimo que debemos fijar es igual al valor catastral multiplicado por un coeficiente que depende del municipio en donde radique el inmueble. Este coeficiente lo podemos consultar en las webs de cada Comunidad Autónoma
y se modifica cada año, por lo que deberemos consultar la del año en que acaeció el fallecimiento del causante. Finalmente, al resultado que nos dé le aplicamos un coeficiente 0,80 y tendremos el valor mínimo a fijar. El valor de mercado casi siempre será superior al valor mínimo que hemos calculado de la manera señalada. Pero en el caso de que el valor de mercado aún fuera inferior, podremos señalar éste como valor del inmueble, siempre sabiendo que nuestra valoración será probablemente objeto de revisión, por lo que en un procedimiento de comprobación posterior iniciado por la Administración tributaria deberemos aportar pruebas que motiven el valor que hemos asignado al inmueble.

Bien, ya tenemos el valor mínimo del inmueble a efectos de comprobación prioritaria por parte de la Administración tributaria. ¿Es éste el valor que debemos reflejar en la escritura? No necesariamente. Insistimos, la ley pide que el valor que se ha de hacer constar es el de mercado. Este valor mínimo nos sirve para saber que la Administración tributaria no considerará como prioritaria su comprobación.

Sobre el valor que fijemos se calculará la cuota a pagar del impuesto sobre sucesiones, juntamente con los otros bienes que hayamos podido heredar. Desde esta perspectiva, uno puede pensar que cuánto menos valor demos al inmueble, mejor, puesto que menos impuesto sobre sucesiones pagaremos.

Ciertamente, esto es así, pero hay que pensar un poco en el uso futuro que queremos dar el inmueble, porque si nuestra intención es vender el inmueble heredado lo antes posible, puede suceder que se acabe tributando mucho más por la ganancia patrimonial generada con la venta del inmueble que lo ahorrado por el impuesto sobre sucesiones. Por otro lado, según qué inmueble estés heredando y de quién lo estés heredando, un mayor valor del inmueble no supone un mayor coste del impuesto de sucesiones, o, por lo menos, no un mayor coste significativo.

Vemos, por tanto, que la valoración de un inmueble heredado es complicada y, sobre todo, que puede tener implicaciones fiscales futuras que nos suponga un coste mayor del esperado. Si tiene dudas al respecto, lo mejor es que se ponga en manos de un profesional.

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VALUATION OF REAL PROPERTY ACQUIRED BY INHERITANCE

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When someone inherits one or more immovable property, either as heir, or as legatee, in the deed of acceptance of the inheritance or legacy we must record its value. This is an important aspect to bear in mind when accepting an inheritance, as the value we assign will have important tax implications.

What does the legal norm say?
In accordance with Law 29/1987 on Inheritance and Gift Tax (ISD), the value to be set is the market value. But an individual who inherits an asset does not always know the real estate market. Well, in any case, there is something that we must consider. If we do not want our inheritance tax settlement to be subject to priority verification by the competent tax administration, the minimum value to be fixed is equal to the cadastral value multiplied by a coefficient that depends on the municipality where the property is located. This coefficient can be consulted on the websites of each Autonomous Community and it is modified every year, so we must consult the one for the year in which the deceased’s death occurred. Finally, to the given result, we apply a coefficient 0.80 and we will have the minimum value to set. The market value will almost always be higher than the minimum value that we have calculated in the manner outlined. But if the market value is still lower, we can indicate this as the value of the property, always knowing that our valuation will probably be subject to review, so in a subsequent verification procedure initiated by the Tax Administration we must provide evidence that motivate the value we have assigned to the property.

Well, we already have the minimum value of the property for priority verification by the tax administration. Is this the value we should reflect in writing? Not necessarily. We insist, the law demands that the value to be recorded be that of the market. This minimum value serves us to know that the tax administration will not consider its verification as a priority.

On the value that we set, the instalment to pay of the inheritance tax will be calculated, together with the other assets that we may have inherited. From
this perspective, one may think that the less value we give to the property, the better, since less inheritance tax we will pay.

Certainly, this is so, but we must think a little about the future use we want to give the property, because if our intention is to sell the inherited property as soon as possible, it may happen that we end up paying much more for the capital gain generated with the saleof the property than for the saved amount by the inheritance tax. On the other hand, depending on what property you are inheriting and from whom you are inheriting it, a higher value of the property does not imply a higher cost of inheritance tax, or at least, not a significant higher cost.

We see, therefore, that the valuation of an inherited property is complicated and, above all, that it may have future tax implications that entail a higher cost than expected. If you have doubts about it, it is best to put it in the hands of a professional.

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ÉVALUATION DES BIENS IMMOBILIERS ACQUIS PAR HÉRITAGE

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Lorsqu’une personne hérite d’un ou de plusieurs biens immobiliers, soit en tant qu’héritier, soit en tant que légataire, dans l’acte d’acceptation de l’héritage ou du legs, nous devons indiquer sa valeur. C’est un aspect important à prendre en compte lors de l’acceptation d’un héritage, car la valeur que nous attribuons aura des conséquences importantes sur la fiscalité.

Que dit la norme juridique?
Conformément à la loi 29/1987 sur les droits de succession et de donation (ISD), la valeur que nous devons fixer est la valeur marchande. Mais un individu qui hérite d’un actif ne connaît pas toujours le marché immobilier. Eh bien, dans tous les cas, il y a quelque chose que nous devons garder à l’esprit. Si nous ne voulons pas que notre liquidation de l’impôt de succession fasse l’objet d’une vérification prioritaire de la part de l’administration fiscale compétente, la valeur minimale à fixer est égale à la valeur cadastrale multipliée par un coefficient qui dépend de la commune où se trouve l’immeuble. Nous pouvons consulter ce coefficient sur les sites internet de chaque Communauté Autonome et il est modifié chaque année, il faut donc consulter celui de l’année au cours de laquelle le décès du défunt est survenu. Enfin, nous appliquons un coefficient de 0,80 au résultat qu’il nous donne et nous aurons la valeur minimale à fixer. La valeur marchande sera presque toujours supérieure à la valeur minimale que nous avons calculée de la manière indiquée. Mais dans le cas où la valeur marchande serait encore inférieure, nous pouvons l’indiquer comme la valeur de la propriété, sachant toujours que notre évaluation sera probablement soumise à révision, donc dans une procédure de vérification ultérieure initiée par l’administration fiscale, nous devrons fournir des preuves qui motivent la valeur que nous avons attribuée à la propriété.

Eh bien, nous avons déjà la valeur minimale de la propriété aux fins de la vérification prioritaire par l’administration fiscale. Est-ce la valeur que nous devons refléter par écrit? Pas nécessairement. Nous insistons, la loi exige que la valeur à indiquer soit la valeur marchande. Cette valeur minimale nous permet de savoir que l’administration fiscale ne considérera pas sa vérification comme une priorité.

Sur la valeur que nous fixons sera calculée la quote-part à payer de l’impôt sur les successions, ainsi que les autres biens que nous avons pu hériter. De ce point de vue, on peut penser que moins nous donnons de valeur à l’immeuble, mieux, puisque moins d’impôt sur les successions nous paierons.

Certes, c’est ainsi, mais il faut penser un peu à l’usage futur que nous voulons donner à l’immeuble, parce que si notre intention est de vendre l’immeuble hérité dès que possible, il peut arriver que nous finissions par payer beaucoup plus pour la plus-value générée par la vente de l’immeuble que sur le montant épargné sur l’impôt sur les successions. En revanche, selon la propriété dont vous héritez et de qui vous l’avez hérité, une plus grande valeur de la propriété n’entraîne pas un coût plus élevé de l’impôt successoral, ou du moins pas un coût plus élevé significatif.

On voit donc que l’évaluation d’un bien hérité est compliquée et, surtout, qu’elle peut avoir des implications fiscales futures entraînant un coût plus élevé que prévu. En cas de doute, il est préférable de le confier à un professionnel.

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VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE ACQUISTATO PER EREDITÀ

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Quando qualcuno eredita uno o più beni immobili, come erede o come legatario, nell’atto di accettazione dell’eredità o del lascito dobbiamo dichiararne il valore. Questo è un aspetto importante da considerare quando si accetta un’eredità, poiché il valore che assegniamo avrà importanti conseguenze sulla tassazione.

Cosa dice la norma legale?
Secondo la legge 29/1987 sull’imposta di successione e sulle donazioni (ISD), il valore da fissare è il valore di mercato. Ma un individuo che eredita un bene non sempre conosce il mercato immobiliare. Bene, in ogni caso, c’è qualcosa che dobbiamo considerare. Se non vogliamo che la nostra liquidazione dell’imposta di successione sia verificata in via prioritaria dall’amministrazione fiscale competente, il valore minimo da fissare è pari al valore catastale moltiplicato per un coefficiente che dipende dal comune in cui si trova l’immobile. Questo coefficiente può essere consultato sui siti web di ogni Comunità autonoma e viene modificato ogni anno, quindi dovremo consultare quello dell’anno in cui è avvenuta la morte del defunto. Infine, applichiamo un coefficiente 0,80 al risultato che ci dà e avremo il valore minimo da impostare. Il valore di mercato sarà quasi sempre superiore al valore minimo che abbiamo calcolato nel modo indicato. Ma nel caso in cui il valore di mercato fosse ancora inferiore, potremo indicare questo come valore dell’immobile, sempre sapendo che la nostra valutazione sarà probabilmente oggetto di revisione, quindi in una successiva procedura di verifica avviata dall’amministrazione fiscale dovremo fornire prove che giustifichino il valore che abbiamo attribuito all’immobile.

Ebbene, abbiamo già il valore minimo dell’immobile ai fini della verifica prioritaria da parte dell’Amministrazione Fiscale. È questo il valore che dobbiamo riflettere nella scrittura? Non necessariamente. Insistiamo, la legge richiede che il valore da dichiarare sia quello di mercato. Questo valore minimo ci consente di sapere che l’amministrazione fiscale non considererà prioritaria la sua verifica.

Sul valore che fissiamo si calcolerà la quota da pagare dell’imposta di successione, insieme agli altri beni che abbiamo potuto ereditare. Da questo punto di vista, si può pensare che meno valore diamo alla proprietà, meglio è, poiché meno imposta di successione pagheremo.

Certamente è così, ma dobbiamo pensare un po ‘all’uso futuro che vogliamo dare alla proprietà, perché se la nostra intenzione è quella di vendere la proprietà ereditata il prima possibile, può succedere che finiamo per pagare molto di più per la plusvalenza generata con la vendita dell’immobile rispetto a quanto risparmiato dall’imposta di successione. D’altra parte, a seconda di quale proprietà si eredita e da chi la si eredita, un valore più alto della proprietà non significa un maggior costo dell’imposta di successione, o, almeno, non un costo significativamente più alto.

Vediamo, quindi, che la valutazione di un immobile ereditato è complicata e, soprattutto, che può avere implicazioni fiscali future che comportano un costo maggiore del previsto. Se hai dei dubbi al riguardo, è meglio affidarti a un professionista.